Dưới đây là những điểm cần lưu ý quan trọng nhất.
Khi không có di chúc, việc phân chia di sản được thực hiện theo pháp luật (Điều 651, Bộ luật Dân sự 2015).
Luật sư cần:
Thu thập giấy khai sinh, sổ hộ khẩu, giấy chứng tử, giấy đăng ký kết hôn để xác định đầy đủ hàng thừa kế.
Kiểm tra xem có người thừa kế bị truất quyền hoặc không có quyền hưởng di sản theo Điều 621 BLDS hay không.
Xác minh quan hệ thực tế: con nuôi, con riêng được chăm sóc và nuôi dưỡng, các trường hợp tái giá gây tranh chấp…
Việc xác định thiếu người thừa kế là nguyên nhân dẫn tới hủy án, xử lại từ đầu, điều mà luật sư phải phòng tránh.
Luật sư Nguyễn Hữu Dũng, luật sư Nguyễn Đình Huề và luật sư Lê Minh Khang
Đất để lại không có di chúc thường nằm trong ba nhóm:
Luật sư cần:
Kiểm tra hồ sơ địa chính, sổ mục kê, bản đồ 299, trích đo địa chính, biên lai thuế sử dụng đất, xác nhận của chính quyền.
Đánh giá khả năng tách thửa, phân chia hiện vật, hay phải bán chia.
Xác định xem thửa đất có tài sản gắn liền với đất (nhà, công trình) và giá trị tài sản do ai tạo lập.
Nguồn gốc đất càng rõ, khả năng hòa giải – thỏa thuận càng cao.
Theo Điều 623 BLDS:
Thời hiệu chia di sản là 30 năm đối với bất động sản.
Hết thời hiệu thì di sản thuộc người đang quản lý; nhưng người khác vẫn có quyền yêu cầu xác nhận phần di sản.
Luật sư phải:
Phân tích rõ thời điểm mở thừa kế (ngày người để lại di sản chết).
Làm việc với khách hàng về tính hợp lệ của yêu cầu khởi kiện.
Dự liệu phương án nếu thời hiệu đã hết nhưng vẫn có thể yêu cầu xác nhận tài sản thuộc di sản để giải quyết quyền lợi.
Thực tế có nhiều trường hợp:
Một người trong gia đình tự ý đứng tên sổ đỏ, cho rằng đất “được bố mẹ cho miệng”.
Có người xây nhà, quản lý ổn định trên đất từ nhiều năm.
Có hành vi chuyển nhượng trái pháp luật.
Luật sư cần:
Yêu cầu UBND xã, Phòng Tài nguyên cung cấp hồ sơ cấp GCN để đánh giá tính hợp pháp.
Xem xét có dấu hiệu giao dịch vô hiệu, lạm quyền quản lý di sản hay không.
Thu thập chứng cứ về quá trình sử dụng thực tế, biên bản hòa giải, xác nhận khu dân cư.
Một trong những điểm thường gây tranh cãi là công sức người quản lý di sản.
Theo án lệ và BLDS, người trực tiếp:
Trông nom nhà đất;
Sửa chữa, bảo quản, tôn tạo di sản;
Ngăn chặn hư hỏng, mất mát;
Có thể được hoàn trả chi phí hợp lý hoặc được hưởng phần giá trị tương ứng công sức.
Luật sư phải:
Thu thập hóa đơn, chứng cứ chi phí sửa chữa, xây dựng.
Đề nghị Hội đồng định giá, giám định nếu cần.
Định hướng khách hàng đàm phán, tránh để yếu tố “công sức” trở thành điểm bùng nổ mâu thuẫn.
Trong thực tiễn, nhiều thửa đất không thể chia được theo hiện vật vì:
Diện tích nhỏ;
Hình dạng thửa đất không phù hợp;
Vướng quy hoạch;
Có nhà ở gắn liền với đất;
Luật sư phải tư vấn:
Phương án chia hiện vật và hệ quả pháp lý.
Phương án bán đấu giá, nhận hiện vật – hoàn trả giá trị, hoặc thỏa thuận phân chia phần trăm.
Khả năng thiết kế phương án chia hợp lý thường quyết định tỷ lệ thành công của vụ việc.
Đây là loại tranh chấp có thể xử lý bằng đàm phán nếu luật sư dẫn dắt tốt.
Cần chuẩn bị:
Mẫu biên bản họp gia đình;
Tính toán giá trị đất theo giá thị trường;
Phân tích điểm mạnh – yếu cho từng bên;
Kinh nghiệm thực tiễn cho thấy:
70% tranh chấp thừa kế được giải quyết thành công nhờ hòa giải trước khi ra tòa nếu luật sư dẫn dắt hợp lý.
Luật sư cần nắm rõ:
Thẩm quyền theo lãnh thổ (Tòa nơi có bất động sản).
Nghĩa vụ tạm ứng án phí – đặc biệt khi có nhiều người thừa kế không thống nhất.
Nghĩa vụ tham gia hòa giải bắt buộc tại xã (đối với tranh chấp đất).
Hướng dẫn khách hàng chuẩn bị đủ hồ sơ ngay từ đầu sẽ rút ngắn đáng kể thời gian tố tụng.
Kết luận
Tranh chấp đất thừa kế không có di chúc là phép thử đối với năng lực của luật sư:
vừa phải nắm vững quy định pháp luật, vừa phải điều hòa quan hệ gia đình, vừa phải định hướng giải pháp hợp lý để tránh xung đột kéo dài.
Luật sư càng chuẩn bị kỹ ở các khâu: hàng thừa kế – nguồn gốc đất – thời hiệu – hồ sơ cấp sổ – công sức quản lý – phương án chia, thì càng dễ đạt mục tiêu:
giải quyết thấu tình đạt lý, bảo vệ tối đa quyền lợi hợp pháp cho thân chủ.
